AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALILa FIDUCIA di Voi Condòmini, che saremmo onorati riporreste nel nostro studio, va sempre e in ogni situazione meritata: questo per noi è elemento fondamentale, imprescindibile ed essenziale.
I continui investimenti in ambito di formazione professionale e scelta di hardware e software operativi hanno inoltre reso possibile il poterVi, vale la pena ribadirlo, garantire un servizio di qualità a costi competitivi.
Ragioniere / Geometra abilitato Herbert Bembo che si occupa di amministrazioni immobiliari con passione e responsabilità maturata nel tempo, in grado di poterVi assicurare responsabilità e professionalità.
Con la recente legge n. 220 dell’11 dicembre 2012, la figura dell’amministratore di condominio è stata sottoposta a una complessiva ridefinizione: Herbert Bembo, non a caso, è iscritto alle associazioni di categoria amministratori di condominio, garantendo in tal modo la possibilità di CERTIFICARE e GARANTIRE lo scrupoloso adempimento di tutte le normative vigenti, circostanza resa possibile grazie a un continuo aggiornamento professionale, aggiornamento tra l’altro imposto dagli obblighi di serietà prefissati a tutela della clientela dalla legge (DM 140/2014 del 13 agosto 2014).
Tale legge ha vincolato la possibilità di svolgere professionalmente l’attività di amministratore alla sussistenza di precisi requisiti di formazione e di onorabilità. I legislatori hanno ritenuto quindi necessario migliorare e approfondire questa materia a causa delle innumerevoli diatribe insorte nel corso degl’anni tra l’amministratore e i condomini.
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I condomini amministrati hanno inoltre a disposizione un'area dedicata e a loro riservata all’interno del nostro sito www.hbamministrazioni-immobiliare.it dove possono accedere e usufruire dei seguenti servizi e informazioni:
Informative generali; del proprio condominio;
Estratti conto personali; (quote versate, quote da pagare, ecc..);
Documentazione del Condominio; (convocazioni assemblee, verbali assemblee, ecc…);
Richieste interventi di manutenzione;
Pubblicazione di estratti conti correnti;
Bilanci e rendiconto e Polizze assicurative.
L’accesso alla pagina è garantita attraverso credenziali di accesso ad hoc fornite ai soli Condòmini.
Negli anni passati l’amministratore era collocato e di conseguenza visto dagli amministrati, come un mero esecutore per la gestione dei conti condominiali, ora più che mai, il periodo storico nel quale tutti noi viviamo rende necessaria una figura professionale e dedicata all’ottemperamento di tutti gli obblighi previsti dalle leggi in vigore e dalle numerose necessità e incombenze da affrontare giornalmente.
Il nostro modus operandi si palesa in particolar modo nelle modalità di approccio ai problemi condominiali: impostazione questa che ci permette di agire con la massima tempestività, professionalità e rapidità di risoluzione. La Ditta ha instaurato una fitta rete di collaborazione con professionisti e tecnici specializzati in grado di soddisfare tutte le problematiche del caso nel minor tempo possibile e mai dimenticando i canoni di economicità imposti dalla mission aziendale.
La modalità di approccio ai problemi che proponiamo nei delicati aspetti finanziari e di cassa, è assolutamente pragmatico e diretto: nell’interesse di tutti, e soprattutto della trasparenza di gestione, non facciamo “sconti”, in altri termini trattiamo le morosità con tutta la doverosa tempestività necessaria, tempestività atta a evitare l’accumularsi di situazioni che altrimenti diventerebbero insostenibili a discapito dei restanti condomini.
ll Condomino e le sue regole
Condominio
Il condominio è un tipo particolare di comunione che si verifica quando in un edificio due o più persone sono ciascuna proprietarie di una unità immobiliare in via esclusiva e insieme sono proprietarie delle parti comuni.
Tale comunione è forzosa, il che vuol dire che un condomino non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2 c.c.).
Per estensione il termine legale condominio viene utilizzato anche per definire la tipologia degli edifici a più piani, suddivisi in appartamenti.
Le parti comuni dell’edificio
In base all’art. 1117 c.c., sono parti comuni dell’edificio, se il contrario non risulta dal titolo: le scale, l’atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l’edificio, i muri maestri, ecc.
Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell’intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali, fra l’altro, si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali.
Responsabilità dei condomini
L’art. 1123 indica che le spese per la conservazione il godimento di parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà, non specificando come la ripartizione avvenga se un proprietario non paga la propria quota. Gli artt. 1294 e 1295 indicano due modi alternativi per ripartire le obbligazioni: i condebitori sono tenuti in solido (art. 1294), i coeredi dividono l’obbligazione in proporzione alle quote (art. 1295). Secondo l’art. 1313, quando ci sono più debitori e l’obbligazione è la stessa, ciascuno è tenuto a pagare la sua quota di debito. La legge non menzione esplicitamente il criterio della divisibilità dell’obbligazione, per stabilire se la responsabilità sia solidale o meno, ma è quanto la giurisprudenza interpreta dagli artt. 1294 e 1313.
Gli organi del condominio
Gli organi del condominio sono l’amministratore di condominio e l’assemblea di condominio.
Il condominio sorge automaticamente quando in un edificio i proprietari sono o diventano due o più (es. l’originario unico proprietario vende un edificio a due acquirenti).
Si parla di condominio minimo quando i condomini sono solo due. Se i condomini sono più di quattro, è obbligatoria la nomina di un amministratore, ma non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino. Se i condomini sono quattro o meno, possono anche provvedere direttamente alla gestione.
L’amministratore del condominio
L’amministratore è l’organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il rendiconto annuale (Bilancio condominiale), rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.
L’amministratore di condominio dura in carica per un anno ed aggiunge testualmente la legge che tale termine "si intende rinnovato per euguale durata". Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell’amministratore spettano all’assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) all’assemblea che rappresentino un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 2° comma).
L’amministratore può anche essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l’assemblea deicondomini.
Se l'assemblea non riesce a nominare l'amministratore
Quanto detto riguarda l'ipotesi di nomina fatta dall’assemblea.
Può accadere, tuttavia, che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore. Senza indagare i motivi, che possono essere i più vari e non interessano questa trattazione, vediamo quali sono i rimedi che ogni condomino può approntare per ottenere la nomina dell’amministratore.
La soluzione contenuta nell’art. 1129 codice civile, è il ricorso all’Autorità Giudiziaria. Modi e termini dell’azione sono contenuti nell’art. 59 disp. att. c.c.: "La domanda per la nomina dell'amministratore o per la designazione dell'istituto di credito nei casi previsti dall'art. 1003 del codice, se non è proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale: nel caso di nomina dell'amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte più rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l'altra parte. Contro tale provvedimento si può proporre reclamo al presidente della corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione".
La nuova formulazione dell'articolo 1129 contempla altresì che l'assemblea possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare. Il massimale previsto in polizza e le tipologie di danno coperte devono essere periodicamente aggiornate, anche in considerazione degli interventi di manutenzione straordinaria e di nuove opere che l'amministratore potrebbe intraprendere
Regolamento contrattuale
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario proprietario e/o costruttore dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità abitative, nella sola ipotesi che il relativo acquisto si posiziona in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso. Inoltre se nell’atto di acquisto è previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro risulta evidente che viene a mancare uno schema negoziale definitivo in quest’ipotesi diventa suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto del contratto, pertanto, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti volontaria adesione (Cass.Civ.856/2000).
Il regolamento di condominio
È obbligatorio redigere il regolamento condominiale, se vi sono più di 10 condomini. Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento nella quasi totalità dei casi è stato predisposto dal costruttore dell’immobile o del gruppo di immobili, e depositato presso un Notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari. Il regolamento condominiale contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o assembleare) in quanto può anche contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d’uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definiti (ad es. la destinazione dell’abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio, e quando si acquista una proprietà nel Condominio che è retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto già trascritto presso la Conservatoria. Il regolamento approvato a maggioranza (si definisce in tal modo quello approvato in sede assembleare con una maggioranza qualificata), invece può contenere solo norme che per l’appunto regolano la vita comune dei partecipanti al Condominio, ma non può limitare l’esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale può vietare la destinazione d’uso degli appartamenti per attività commerciali; il regolamento approvata a maggioranza non può contenere tale limitazione)
Il condominio sostituto d’imposta
Il condominio in quanto sostituto d’imposta è tenuto ad importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare le ritenute di acconto, ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770). È pertanto necessario che il condominio abbia un proprio codice fiscale, che deve essere richiesto dal rappresentante del condominio all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presentando, oltre i suoi dati personali, anche il verbale dell’assemblea, da cui si evince la sua nomina. In caso di sostituzione dell’amministratore del condominio sarà cura del nuovo rappresentante comunicare la variazione.
L’obbligo ad effettuare le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all’incaricato della pulizia se quest’ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all’amministratore del condominio stesso (anche se a titolo di rimborso forfetario di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi. Per i condomini con non più di quattro condomini, qualora non si è inteso nominare l’amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.
Diversamente, per i condomini con più di quattro condomini, per i quali è previsto l’obbligo di nominare l’amministratore, e per quelli con non più di quattro condomini che comunque hanno provveduto a nominare un amministratore, il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d’imposta è l’amministratore, già tenuto a comunicare gli acquisti effettuati nell’anno solare e i dati dei relativi fornitori nonché, in forza di altre disposizioni di legge ad eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali.
